Wycena nieruchomości
Spis treści
Jeżeli zamierzasz sprzedać dom, kupić mieszkanie, wycenić działkę lub może uczestniczysz w podziale spadku potrzebna Ci będzie wycena nieruchomości.
Chcesz sprzedać dom ale nie masz pojęcia jak go wycenić?
Nie chcesz odstraszyć kupujących ceną oderwaną od rzeczywistości?
Bardzo podoba Ci się mieszkanie ale masz wrażenie, że jego cena jest zawyżona?
Chcesz wziąć kredyt hipoteczny na wymarzone lokum i potrzebujesz operatu szacunkowego?
Podzieliłeś działki, chcesz je sprzedać ale nie wiesz za ile?
Kupiłeś nieruchomość i chcesz ją ubezpieczyć?
Wiem, że w tym momencie to wszystko wydaje Ci się skomplikowane i nie wiesz jak to do tego podejść, ale to wszystko się zmieni na koniec lektury tego artykułu.
Wycena nieruchomości – czym jest?
Jest to proces ustalenia rynkowej wartości nieruchomości. Czym zatem jest wartość rynkowa? Jest to cena jaką z dużym prawdopodobieństwem będzie w stanie ktoś zapłacić za daną nieruchomość w tej lokalizacji. Wartość jest określana na podstawie kosztu metra kwadratowego domu, mieszkania lub działki w danej okolicy.
Co ma największy wpływ na wartość nieruchomości?
- Lokalizacja – im bliżej centrum tym wyższe ceny nieruchomości
- Metraż – im większe tym więcej będziemy musieli zapłacić
- Stan techniczny budynku oraz data budowy
- Standard wykończenia
- Rozkład pomieszczeń – duże, przestronne pokoje zwiększają wartość nieruchomości. Ważne jest także ułożenie względem słońca.
- Stan prawny
- Piętro – w przypadku mieszkań bardzo ważny aspekt, mało kto chce mieszkać na 4 piętrze bez windy.
Wycena nieruchomości – kto ją wykonuje?
Wycenę nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy. Co trzeba zrobić, żeby zostać rzeczoznawcą? Według polskiego prawa trzeba zaliczyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości, odbyć 6 miesięczną praktykę zawodową oraz zdać egzamin państwowy.
W naszym kraju jest przewidziana tylko jedna sytuacje w których osoba nie będąca rzeczoznawcą może dokonać wyceny:
- w przypadku kiedy chcemy uzyskać kredyt hipoteczny, wyceny nieruchomości może dokonać pracownik banku
Metody wyceny nieruchomości
Zasady przeprowadzenia wyceny określa Ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości.
Mamy 4 techniki określenia wartości nieruchomości : porównawczą, dochodową, kosztową oraz mieszaną.
- Metoda porównawcza polega na ustaleniu wartości nieruchomości poprzez analizę cen za jakie zostały sprzedane w ostatnim czasie najbardziej podobne nieruchomości.
- Metoda dochodowa używana jest w przypadku nieruchomości mających przynosić dochód. Metoda ta zakłada, że końcowa cena będzie uzależniona od przewidywanych możliwości zarobkowych danej nieruchomości. Im większe będą potencjalne zarobki tym wyższa cena.
- Metoda kosztowa bierze pod uwagę wysokość kosztów odtworzenia nieruchomości pomniejszając je o wartość zużycia nieruchomości.
- Metoda mieszana jak sama nazwa wskazuje jest połączeniem innych podejść. Zazwyczaj metoda porównawcza jest łączona z dochodowa. Przy wycenie brane są pod uwagę zarówno podobne nieruchomości jak i możliwości zarobkowe.
Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości
Dom
- Numer księgi wieczystej
- Akt notarialny lub dokument orzeczenia sądu
- Wypis z rejestru gruntów + mapa ewidencyjna
- Dokumenty związane z budynkiem: decyzja o warunkach zabudowy, projekt, potwierdzenie przyjęcia budynku do eksploatacji
Mieszkanie
- Numer księgi wieczystej
- Akt notarialny lub dokument orzeczenia sądu
- Wypis z rejestru gruntów + mapa ewidencyjna
- Rzut lokalu
Działka
- Numer księgi wieczystej
- Akt notarialny lub dokument orzeczenia sądu
- Wypis z rejestru gruntów + mapa ewidencyjna
- Informacje o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy
- Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na temat podziału działek
Jak przebiega wycena nieruchomości?
Po dostarczeniu odpowiednich dokumentów do specjalisty zazwyczaj trwa to 10-14 dni.
Czas uzależniony jest od skomplikowania spraw prawnych, wielkości oraz rodzaju nieruchomości.
W przypadku wycen realizowanych przez bank może to potrwać nawet do 30 dni.
Ile kosztuje wycena nieruchomości?
Wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego waha się w przedziale od 400 do nawet 3000zł.
Najtaniej jest oczywiście w przypadku działek. Cena za wycenę gruntów niezabudowanych to 400-1000zł.
Następnie wycena mieszkania będzie nas kosztowała 700-1400zł.
Za dom jednorodzinny przyjdzie nam zapłacić 800-1700zł.
Najdroższe w całym zestawieniu są gospodarstwa rolne( 2000-3000zł) oraz bloki, kamienice (ok. 2000zł).
Co wpływa na cenę?
3 najważniejsze czynniki to:
- Rozmiar i rodzaj nieruchomości – wycena kawalerki będzie dużo łatwiejsza niż wielohektarowego gospodarstwa rolnego
- Lokalizacja – stawki w dużych miastach są dużo wyższe niż na peryferiach
- Kwalifikacje rzeczoznawcy oraz jego stawki
Co zyskuje dzięki wycenie nieruchomości?
Operat szacunkowy
Podstawowym obowiązkiem rzeczoznawcę majątkowego jest sporządzenie operatu szacunkowego. Czym wspomniany operat jest?
Jest to dokument urzędowy określający cenę rynkową danej nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy musi w nim zawrzeć:
- co jest przedmiotem wyceny
- szczegółowy opis stanu nieruchomości (stan techniczny i prawny, metraż, okolica)
- przeznaczenie nieruchomości ( np. dom jednorodzinny, działka budowlana)
- analizę rynku nieruchomości w okolicy wycenianej rzeczy
- metodę na podstawie, której została oszacowana wartość
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy nieruchomości jest ważny przez 12 miesięcy od daty sporządzenia przez rzeczoznawcę.
Wycena nieruchomości – czy faktycznie jest mi potrzebna?
To zależy.
Jeżeli jesteśmy w sytuacji, gdzie musimy przedstawić wartość nieruchomości przed sądem, bankiem, ubezpieczycielem lub inną instytucją zdecydowanie tak. Wtedy operat szacunkowy jest nam niezbędny.
Jeżeli natomiast chcemy sprzedać nieruchomość, nie orientujemy się jakie są rynkowe ceny, a jedyna opinia jaką słyszeliśmy na ten temat to opinia naszego sąsiada, zalecamy skontaktowanie się ze swoim agentem nieruchomości.
Dobrzy agenci znają średnie ceny transakcyjne na rynku, na którym codziennie pracują. Bez żadnego problemu potrafią oszacować najbardziej prawdopodobną cenę nieruchomości, którą będzie można osiągnąć przy sprzedaży.
Agent dokonuje oszacowania wartości nieruchomości metodą porównawczą, która jest najczęściej stosowaną metodą przez rzeczoznawców majątkowych. Często zdarza się, że agenci są dużo lepiej zorientowani w realiach danego rynku niż rzeczoznawcy.
Podsumowanie
Jeżeli nie czekają Was w najbliższej przyszłości żadne postępowania sądowe związane z nieruchomością, nie musicie dodatkowo ubezpieczyć swojego domu, nie potrzebna Wam wycena mieszkania do procesu uzyskania lub zabezpieczenia kredytu to zamówienie operatu szacunkowego u uprawnionego Rzeczoznawcy Majątkowego nie jest Wam potrzebne.
Koszty wyceny nieruchomości to średnio od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych.
Czy wycena gwarantuje Wam sprzedaż nieruchomości po cenie w niej zawartej?
Niestety nie.
Cena sprzedaży na rynku nieruchomości to cena jaką kupujący jest gotowy zapłacić. Czasami mimo najlepszej wiedzy rzeczoznawcy majątkowego wartość rynkowa nieruchomości nie będzie pokrywać się z najbardziej prawdopodobną ceną.
Z przykrością często obserwujemy sytuacje, gdzie ludzie z różnych przyczyn, czy to braku wiedzy, czy przywiązania do danej nieruchomości nieracjonalnie oceniają jej wartość. W efekcie, mamy brak zainteresowania ze względu na zbyt wysoką cenę. A to powoduje narastanie frustracji po każdej ze stron.
Wyceń nieruchomość z M3 Dewelop
Nasi agenci oszacują wartość Twojej nieruchomości zupełnie za darmo. Na początku naszej współpracy zawsze pomagamy klientom określić widełki cenowe jakie są w stanie za nieruchomość uzyskać. Wytłumaczymy Ci z czego wynika dana cena. Wskażemy zalety oraz wady Twojej nieruchomości.
Dzięki temu transakcje odbywają się szybko. Klienci na samym początku współpracy wiedzą na ile mogą liczyć i nie muszą czekać długich miesięcy, aż ktokolwiek zainteresuje się ich nieruchomością.
Dobranie odpowiedniej ceny do danej nieruchomości jest kluczowe przy szybkiej i sprawnej sprzedaży.
Jeśli musisz przedłożyć wycenę do wcześniej wspomnianych instytucji możemy Ci w tym pomóc.
Współpracujemy z Rzeczoznawcą majątkowym który świadczy usługi z zakresu wyceny nieruchomości.
