Co to jest umowa przyrzeczona?

Umowa przyrzeczona to umowa przeniesienia własności podczas sprzedaży nieruchomości. Zapisy umowy przyrzeczonej tworzone są na podstawie treści umowy przedwstępnej. 

W praktyce oznacza to, że obie strony – kupujący i sprzedający – zobowiązują się do spełnienia określonych warunków, których skutkiem jest przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.

Umowa przyrzeczona, zgodnie z polskim prawem musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Najważniejsze punkty do zapamiętania:

  1. Forma aktu notarialnego: Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości musi być zawarta przed notariuszem, aby była prawnie wiążąca.

  2. Określone warunki: Wszystkie warunki, które muszą zostać spełnione w umowie przyrzeczonej, są jasno określone w umowie przedwstępnej.

  3. Terminy: W umowie przedwstępnej powinien być zawarty termin podpisania umowy przyrzeczonej. W przypadku jego braku poszkodowany może go wyznaczyć w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej.

  4. Kary umowne: Umowa przedwstępna określa kary umowne za niewywiązanie się ze swoich zobowiązań, np. przepadek zadatku, jeśli kupujący odstąpi od wykonania umowy.

umowa przyrzeczona

Na skróty

Koszty umowy przyrzeczonej – kto płaci?

Kiedy myślisz o zawarciu umowy przyrzeczonej, naturalnie pojawia się pytanie: jakie są koszty i kto za nie płaci? Zrozumienie wszystkich opłat związanych z tą umową jest kluczowe dla obu stron transakcji. Oto, co musisz wiedzieć.

Umowa przyrzeczona musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co wiąże się z kosztami notarialnymi. Stawki notarialne są regulowane przez prawo i zależą od wartości nieruchomości. Notariusz pobiera taksę notarialną, która jest ustalana na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości.

Tabela stawek notarialnych

Wartość nieruchomościMaksymalna stawka notarialna
Powyżej 30 000 zł do 60 000 zł710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
Powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
Powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
Powyżej 2 000 000 zł6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł (nie więcej niż 10 000 zł)

PCC

Oprócz taksy notarialnej, należy również uwzględnić koszty związane z odpisami aktu notarialnego, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% wartości nieruchomości.

Kto płaci?

Praktyka pokazuje, że kupujący ponosi koszt opłat związanych z zawarciem aktu notarialnego. Natomiast sprzedający odpowiada za koszty związane z uzyskaniem niezbędnych dokumentów potrzebnych do aktu. Ważne jest, aby strony ustaliły te kwestie przed podpisaniem umowy, aby uniknąć nieporozumień.

W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera podatek od czynności cywilnoprawnych płaci deweloper.

Kto płaci pcc

Umowa przyrzeczona – brak terminu

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej powinien być określony w umowie przedwstępnej.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeśli strony nie ustaliły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, poszkodowany może samodzielnie wyznaczyć ten termin w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej.

Jeżeli nie podejmie takich działań w wyznaczonym czasie, jego uprawnienia wynikające z umowy przedwstępnej wygasają. W praktyce oznacza to, że nie może już żądać od drugiej strony wykonania zobowiązań z umowy przedwstępnej, co może skutkować utratą możliwości nabycia nieruchomości.

Umowa przyrzeczona – w jakiej formie?

Zawarcie umowy przyrzeczonej to kluczowy krok w transakcjach nieruchomości, który musi być przeprowadzony w odpowiedniej formie prawnej. Dla sprzedaży nieruchomości wymaganą formą jest forma aktu notarialnego. Dlaczego jest to tak ważne?

Zawarcie aktu notarialnego

  • Prawomocność: Zawarcie umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego nadaje jej pełną moc prawną, co oznacza, że obie strony są prawnie zobowiązane do wykonania ustaleń umowy.

  • Bezpieczeństwo: Akt notarialny zapewnia dodatkowe zabezpieczenie dla obu stron, minimalizując ryzyko oszustwa.

  • Dokładność: Notariusz dokładnie sprawdza i weryfikuje wszystkie dokumenty oraz warunki umowy, co zapewnia, że są one zgodne z prawem.

  • Egzekucja: W przypadku niewywiązania się z umowy, akt notarialny ułatwia dochodzenie roszczeń przed sądem.

forma aktu notarialnego

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona

Sprzedaż nieruchomości to proces, który zazwyczaj składa się z dwóch kluczowych etapów: podpisania umowy przedwstępnej oraz umowy przyrzeczonej. Każda z tych umów odgrywa istotną rolę i pełni określone funkcje w transakcji, pomagając zapewnić, że cała operacja przebiegnie sprawnie i bez komplikacji.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to dokument, który inicjuje proces sprzedaży nieruchomości. Jej głównym celem jest zobowiązanie obu stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Oto kluczowe aspekty umowy przedwstępnej:

  • Zobowiązanie: Strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie, choć czasami termin ten nie jest konkretnie określony.

  • Zabezpieczenie interesów: Umowa przedwstępna często zawiera zapisy dotyczące zaliczki lub zadatku, które mają na celu zabezpieczenie interesów obu stron.

  • Elastyczność: Zawarcie umowy przedwstępnej daje czas na załatwienie wszystkich formalności, takich jak uzyskanie kredytu hipotecznego czy przeprowadzenie niezbędnych oględzin nieruchomości.

Umowa przyrzeczona

Umowa przyrzeczona to finalny dokument, który kończy proces sprzedaży nieruchomości. Jest to następstwo umowy przedwstępnej i jej zawarcie oznacza przeniesienie własności nieruchomości na kupującego. Oto najważniejsze cechy umowy przyrzeczonej:

  • Forma aktu notarialnego: Umowa przyrzeczona musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co nadaje jej pełną moc prawną.

  • Przeniesienie własności: To właśnie w tym momencie dochodzi do faktycznego przeniesienia prawa własności nieruchomości na kupującego.

  • Zabezpieczenie prawne: Dzięki formie aktu notarialnego, umowa przyrzeczona zapewnia bezpieczeństwo prawne obu stronom oraz świadczy o legalności dokonanej transakcji.

Scroll to Top