Ceny mieszkań 2024 r. - Dokąd zmierzamy?
Na skróty
Ceny mieszkań w Polsce rosną w zastraszającym tempie. W 2024 roku wielu z nas zadaje sobie pytanie: Dokąd zmierzamy? Wzrost cen mieszkań to problem, który dotyka zarówno przyszłych nabywców, jak i inwestorów. Zrozumienie dynamiki rynku nieruchomości staje się kluczowe dla podjęcia świadomych decyzji finansowych.
Czy zauważyłeś, że transakcyjne ceny mieszkań nieustannie rosną, a marzenia o własnym „M” oddalają się coraz bardziej? Zastanawiasz się, dlaczego tak się dzieje?
Biorąc pod uwagę głównie czynniki makroekonomiczne oraz rządowy plan na kredyty hipoteczne ceny mieszkań mogą poszybować jeszcze wyżej.
W tym artykule przyjrzymy się bliżej prognozom na 2024 rok. Przyjrzymy się, jakie czynniki wpłyną na dalszy wzrost cen nieruchomości. Dowiesz się, co możesz zrobić, aby lepiej przygotować się na przyszłość i jakie strategie mogą pomóc w zabezpieczeniu Twoich finansów.
Czytaj dalej, aby zrozumieć, co naprawdę dzieje się na rynku nieruchomości i jakie kroki warto podjąć, aby mądrze inwestować w nadchodzących latach.
Gdzie ceny rosną najszybciej?
W I kwartale 2024 r, podobnie jak w IV kwartale 2023, mieszkania z rynku pierwotnego są najdroższe w Warszawie, gdzie średnia cena za metr kwadratowy wynosi już 17,5 tys. zł.
Kraków utrzymuje drugą pozycje, średnia cena mieszkań przekracza 16 tys. zł za m2, a Gdańsk zamyka pierwszą trójkę z niemal 15 tys. zł za m2.
Najtańsze nowe mieszkania w minionym kwartale można było znaleźć w Gorzowie Wielkopolskim (ponad 7 tys. zł za m2), Zielonej Górze (prawie 7,5 tys. zł za m2) oraz w Opolu (7,7 tys. zł za m2). Są to jedne z nielicznych miast, gdzie cena za m2 jest jeszcze poniżej 10 tys. zł. Poza tym, mieszkania w cenie poniżej tego progu można znaleźć tylko w Bydgoszczy (9,8 tys. zł za m2) oraz w Kielcach (9,7 tys. zł za m2).
Dynamiczny wzrost w Krakowie i Katowicach
Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa intensywne zmiany, a ceny mieszkań rosną w zawrotnym tempie. Wśród miast, gdzie mieszkania drożeją najszybciej, wyróżniają się Kraków i Katowice. Na rynku pierwotnym, w ciągu ostatniego roku, ceny za metr kwadratowy w Krakowie wzrosły o imponujące 25%. Niewiele wolniej drożały mieszkania w Gdańsku i Białymstoku, gdzie zanotowano wzrosty o 24%.
Wyjątki na rynku pierwotnym
Nie wszędzie jednak ceny mieszkań rosną tak szybko. W Szczecinie, minimalny wzrost cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy wyniósł zaledwie 1%. Co więcej, w Opolu odnotowano nawet spadek cen mieszkań o 3%. To pokazuje, że rynek nieruchomości jest zróżnicowany i nie wszędzie podlega takim samym trendom.
Drastyczne podwyżki na rynku wtórnym
Na rynku wtórnym ceny mieszkań rosły jeszcze gwałtowniej. W Katowicach, ceny w ujęciu rocznym wzrosły aż o 42%, a w Krakowie o 34%. W porównaniu, Olsztyn zanotował wzrost o 29%, Wrocław o 25%, a Kielce o 24%. Tymczasem w Gorzowie Wielkopolskim ceny za metr kwadratowy pozostały niemal niezmienione, spadając zaledwie o 0,17%.
Trendy w różnych segmentach rynku
Kawalerki oraz średniej wielkości mieszkania zdrożały najwięcej. Z danych wynika, że kawalerki oraz mieszkania z dwoma pokojami znajdują nowych właścicieli najszybciej, co sprawia, że w tym segmencie trudniej o negocjacje warunków ze sprzedającym. Większe lokale, zwłaszcza te w mniej atrakcyjnych lokalizacjach lub w gorszym stanie technicznym, czekają na nabywcę dłużej. Jednak rynek nieruchomości jest różnorodny i popyt różni się w zależności od miasta.
Czy będzie jeszcze drożej w 2024 ?
Jeśli ktoś liczył na obniżki cen mieszkań na początku 2024 roku, może być mocno rozczarowany. Prognozy zakładały, że ceny ustabilizują się po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2%. Jednak sytuacja na rynku nieruchomości potoczyła się inaczej, głównie za sprawą obietnicy nowego rządowego dofinansowania, które podtrzymało wzrosty cen.
Kredyt mieszkaniowy #naStart
Rynek nadal ożywia informacja o nowym programie rządowym. Wielu potencjalnych nabywców, w obawie przed dalszymi wzrostami cen, zdecydowało się na zakup nieruchomości teraz, aby uniknąć ryzyka niekwalifikowania się do nowego programu. To sprawiło, że popyt na mieszkania znacznie wzrósł, a ceny nadal szybują w górę.
Na początku kwietnia 2024 roku przedstawiono założenia nowego rządowego programu Kredyt mieszkaniowy #naStart. Chociaż jego zasady są bardziej skomplikowane i korzyści z niego płynące wspomogą mniejszą grupę osób w porównaniu do poprzedniego programu, już same zapowiedzi spowodowały zwiększenie popytu na nieruchomości. Polacy liczą na tanie kredyty. Kupujący zaczęli rezerwować mieszkania, oczekując na uruchomienie nowego wsparcia.
Wiele osób uważa, że nowe rządowe wsparcie przełoży się na dalszy wzrost cen nieruchomości. Jeśli obecne tempo wzrostu się utrzyma, to na początku 2025 roku cena metra kwadratowego może wzrosnąć o kilka, a nawet kilkanaście procent.
Kiedy zaczną się spadki?
W obliczu rosnących cen mieszkań, wielu zastanawia się, kiedy możemy spodziewać się spadków. Ceny mieszkań wzrosną w najbliższych miesiącach, ale czy ten trend się utrzyma? Analizując sytuację rynkową, warto zastanowić się nad potencjalnymi czynnikami, które mogą wpłynąć na odwrócenie tego trendu.
W ostatnich latach ceny rosły głównie z powodu rosnącego popytu, ograniczonej podaży i korzystnych warunków kredytowych. Wzrostem cen nieruchomości napędzały także programy rządowe, takie jak Bezpieczny Kredyt 2% i najnowszy Kredyt mieszkaniowy #naStart. Te inicjatywy miały na celu wsparcie młodych rodzin i zwiększenie dostępności mieszkań, ale jednocześnie przyczyniły się do wzrostu cen na rynku.
Kiedy możemy spodziewać się spadków?
Zdaniem analityków, głównym czynnikiem, który może zapoczątkować spadki cen, jest wycofanie się rządu z programu Kredyt mieszkaniowy #naStart. Jeśli rząd zdecyduje się na rezygnację z tego programu, może to znacząco zmniejszyć popyt na mieszkania. W rezultacie, w kolejnych kwartałach możemy obserwować stopniowe stabilizowanie się cen, a następnie ich spadek.
Makroekonomiczne czynniki ryzyka
Oprócz decyzji rządu, na ceny nieruchomości wpływają także inne makroekonomiczne czynniki. Wzrost stóp procentowych może sprawić, że kredyty hipoteczne staną się mniej dostępne, co z kolei zmniejszy popyt na mieszkania. Zmieniające się warunki gospodarcze, takie jak wzrost inflacji czy spowolnienie wzrostu gospodarczego, również mogą wpłynąć na ceny mieszkań. Analitycy wskazują, że w przypadku pogorszenia się sytuacji gospodarczej, deweloperzy mogą być zmuszeni do obniżenia cen, aby przyciągnąć nabywców.
Czy warto nadal inwestować w mieszkania w 2024 roku?
W 2024 roku wiele osób zastanawia się, czy nadal warto inwestować w mieszkania. Ceny mieszkań rosną niezmiennie od 2013 roku, co budzi pytania o przyszłość tego trendu.
Naszym zdaniem NIE, inwestowanie w mieszkania w 2024 roku może nie być już tak opłacalne, jak w poprzednich latach.
Niski zysk z wynajmu
Jednym z głównych argumentów przeciwko inwestowaniu w mieszkania jest niski zysk z wynajmu w stosunku do kwoty inwestycji. W ostatnich latach ceny mieszkań wzrosły tak znacznie, że stopa zwrotu z wynajmu stała się mniej atrakcyjna. W wielu miastach, szczególnie tych największych, rentowność wynajmu spadła poniżej oczekiwań inwestorów. Wysokie ceny zakupu mieszkań oznaczają, że nawet przy pełnym obłożeniu lokali, zyski z wynajmu mogą nie pokryć kosztów inwestycji w zadowalającym tempie.
Trendy cenowe od 2013 roku
Ceny mieszkań rosną niezmiennie od 2013 roku, co sugeruje, że rynek może być już przesycony. Historyczne wzrosty sugerują, że jesteśmy na szczycie cyklu koniunkturalnego, co z kolei zwiększa ryzyko korekty. Zdaniem wielu analityków, ceny mieszkań osiągnęły poziom, który jest trudny do utrzymania, zwłaszcza w kontekście zmieniających się warunków makroekonomicznych. Wielu ekspertów przewiduje, że w najbliższych latach możemy spodziewać spadków cen nieruchomości.
Ryzyko odwołania kredytu #na start
Duże ryzyko odwołania programu Kredyt mieszkaniowy #naStart stanowi kolejny poważny argument przeciwko inwestowaniu w mieszkania. Program ten miał na celu wspieranie młodych nabywców i stymulowanie popytu na rynku nieruchomości. Jednak jego potencjalne zakończenie może znacznie zmniejszyć liczbę potencjalnych kupców, co w konsekwencji może wpłynąć na spadek cen mieszkań. Rządowe wsparcie odgrywało istotną rolę w napędzaniu rynku, a jego brak może przynieść negatywne konsekwencje dla inwestorów.
Alternatywy inwestycyjne
W kontekście powyższych czynników, warto rozważyć inne formy inwestycji. Inwestycje w inne klasy aktywów, takie jak obligacje, akcje, czy nawet alternatywne inwestycje, mogą obecnie oferować lepsze stopy zwrotu przy mniejszym ryzyku. Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego może pomóc zminimalizować ryzyko związane z ewentualnymi spadkami na rynku nieruchomości.
